„Sztuczne pompowanie cen”, „bańka spekulacyjna”, „zmowa deweloperów i banków”… Tempo, w jakim w ostatnich latach rosną ceny nieruchomości jest rzeczywiście zawrotne – nic więc dziwnego, że wiele osób węszy tu spisek. Czy takie podejrzenia są uzasadnione? Skąd tak duże wzrosty i jakie są prognozowane ceny mieszkań na 2023 rok?
Kredyt na kilkadziesiąt lat lub pochłaniająca lwią część zarobków opłata za wynajem – czy to jedyne alternatywy, przed jakimi stoją dziś Polacy? Bez wątpienia gwałtowny wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach wycisnął łzy z niejednych oczu, co nie powinno dziwić, bo dla wielu chęć posiadania własnych czterech kątów przesunęła się w sferę niemożliwych do spełnienia marzeń. O dziwo, wzrostu cen w branży nieruchomości nie przystopował nawet kryzys gospodarczy wywołany pandemią koronawirusa. Nie znaczy to jednak, że sytuacja jest beznadziejna, bo prognozy cen mieszkań na 2023 rok – choć mowa w nich o dalszym wzroście – są mimo wszystko dość optymistyczne. Jeśli sprawdzą się przewidywania analityków, to tempo, w jakim rosną ceny, powinno nieco przyhamować.
Prognozy cen mieszkań w 2023 roku
Analitycy z Credite Agricole prognozują, że w 2023 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną o 7,8% – dla porównania wzrost w 2022 ma wynieść 9,8% (https://www.credit-agricole.pl/przedsiebiorstwa/serwis-ekonomiczny/makromapa/2022/ceny-mieszkan-wzrosna-w-2023-r). Aby zrozumieć, skąd wzięły się te liczby, warto przywołać opublikowany przez firmę Emmerson Evaluation Sp. z o.o. raport, w którym przeanalizowane zostały ceny transakcyjne i prognozy dla rynku nieruchomości w Polsce (https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2022/06/raport-evaluer-index-2022.pdf) Na wysokie ceny mieszkań (co dotyczy szczególnie rynku pierwotnego) wpływa rosnąca inflacja, kłopoty z dostawami surowców, rosnące koszty materiałów budowlanych, a także trudności z pozyskaniem pracowników. Po wybuchu wojny w Ukrainie powyższe zjawiska jeszcze bardziej się pogłębiły, a sankcje, które nieuchronnie powodują podwyżki cen, dodatkowo napędzają inflację. Do tego dochodzą też zapoczątkowane jesienią ubiegłego roku podwyżki stóp procentowych, które mocno ograniczyły zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Oznacza to, że na realny popyt największy wpływ wywierać będą przede wszystkim nabywcy gotówkowi, zwłaszcza zaś inwestorzy, kupujący mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Napływ uchodźców z Ukrainy zmienił ponadto sytuację na rynku najmu – obecnie liczba dostępnych ofert jest bardzo ograniczona, a ceny poszybowały w górę. Rynek najmu umacnia też wspomniana podwyżka stóp procentowych, która wiele osób pozbawiła możliwości zakupu własnej nieruchomości. Wszystkie te czynniki będą bardzo mocno wpływać na ceny mieszkań w 2023 roku. Należy spodziewać się zmniejszenia podaży ze strony deweloperów, co będzie efektem nie tylko mniejszego popytu, ale także wysokich kosztów, ograniczonej dostępności materiałów budowlanych i braku pracowników. I choć z pewnością rynek nieruchomości nieco przyhamuje, to nie można jednak spodziewać się znaczących spadków cen mieszkań w 2023 roku. Prognozy analityków z Emmerson Evaluation Sp. z o.o. przewidują jednak, że na przełomie roku na rynku wtórnym mogą pojawić się okazje cenowe, bo część osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne wcześniej, będzie próbowała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi poprzez sprzedaż zakupionych mieszkań.
Czy wobec tego opłaca się kupować nieruchomości, czy może lepiej poczekać, aż „bańka” pęknie? Każdy, kto zachowuje trzeźwy ogląd sytuacji, jest raczej świadom faktu, że ceny nieruchomości nie poszybują nagle w dół. W tej kwestii nie pozostawiają wątpliwości ani ceny mieszkań prognozowane na 2023 rok , ani też szacunki długoterminowe. Jednak fakt, że wzrosty mają nieco zwolnić tempo powinien skłonić nieprzekonanych do inwestycji. Warto też pamiętać, że 26 maja 2022 r. weszła w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która ma wyeliminować barierę w postaci braku wkładu własnego przy udzieleniu kredytu hipotecznego. Zgodnie z jej zapisami państwo będzie gwarantować za pośrednictwem BGK do 20 kwoty kredytu (maksymalnie 100 tys. złotych) I – last but not least – w sytuacji braku satysfakcjonującej alternatywy dla lokaty kapitału (np. w postaci lokat długoterminowych czy obligacji) zakup nieruchomości wciąż uznawany jest za bezpieczną i opłacalną inwestycję. I warto pomyśleć o niej zwłaszcza teraz, gdy prognozy cen mieszkań na 2023 rok zapowiadają wyhamowanie podwyżek. Tym bardziej, że masowych obniżek stawek nie spodziewa się dziś już nikt.